Kredyt czy gotówka?– odwieczny dylemat początkującego inwestora

Na kredyt czy za gotówkę ?– to odwieczny dylemat początkującego inwestora. Czy zakup mieszkania pod wynajem sfinansować kapitałem własnym czy posiłkować się kredytem hipotecznym. Co się bardziej opłaca? Żeby być w pełni obiektywną w tej kwestii, musiałabym odpowiedzieć: „ To zależy”. Zależy od tego jakie są twoje cele. Po co inwestujesz? Co chcesz osiągnąć? Omówię wady i zalety obydwu form finansowania inwestycji, a to Ty podejmiesz decyzję kredyt czy gotówka ☺

Z inwestowaniem jest podobnie jak z przygotowaniem się do biegu. W zależności od tego na jakim dystansie chcesz wystartować, powinieneś odpowiednio rozłożyć siły i ustawić  treningi. Dlaczego inwestujesz? Czy twoim celem jest dodatkowy przychód i będziesz w pełni zadowolony z kwoty jaką uzyskasz z wynajmu jednego tylko mieszkania? Czy twoim celem jest wolność finansowa i chcesz zostać właścicielem całego portfela nieruchomości pod wynajem? Czy myślisz o wynajęciu długoterminowym, czy może na krótkie, droższe okresy ? W pierwszym przypadku, jeśli twoim celem jest jedynie dodatkowy przychód pasywny i posiadasz gotówkę na sfinansowanie zakupu, to decyzja o finansowaniu zakupu kapitałem własnym jest jak najbardziej zasadna. W drugim przypadku, jeśli twoim celem jest wolność finansowa, zalecam wykorzystanie siły dźwigni finansowej – czyli metodę stosowaną przez profesjonalnych inwestorów.

Omówię teraz wady i zalety obydwu metod finansowania.

Słyszałeś pewnie powiedzenie: Zasady określa ten, kto ma złoto. Z gotówką jest podobnie. Ten, kto płaci gotówką ma o wiele lepszą pozycję w negocjacjach. Jeśli na rynku pojawi się dobra okazja to bardziej niż pewne, że szybko ktoś ją wykorzysta. Dla sprzedającego argument, że kupujący płaci gotówką jest gwarancją szybkiej transakcji. Dlatego będzie o wiele bardziej skłonny do negocjowania ceny. Jeśli kupujący korzysta z kredytowania, to formalności z bankiem trwają na ogół do kilku tygodni. Poza tym  zawsze istnieje ryzyko, że bank nie przyzna finansowania. Ponieważ sprzedający chętniej negocjują i dobijają targu z inwestorami, którzy płacą gotówką, to na tej samej  zasadzie dla tych inwestorów  bardziej dostępne są okazje typu szybka sprzedaż. Szybka sprzedaż z definicji ma być szybka, więc jeśli zgłosi się do niej inwestor z gotówką, to zawsze będzie miał przewagę nad tym, który korzysta z kredytu.

Wadą zakupu za gotówkę jest zamrożenie kapitału, który pracuje tylko na tej jedynej inwestycji. Wyobraź sobie teraz, że używasz tego samego kapitału jako wkładu własnego i korzystasz z dźwigni finansowej.  Efekt takiej inwestycji byłby o wiele bardziej spektakularny. Zamiast jednego miałbyś kilka mieszkań. Ile? Sprawdźmy to.

Dla porównania obydwu form finansowania przygotowałam wyliczenia dotyczące opłacalności inwestycji w mieszkanie pod wynajem finansowane kapitałem własnym vs opłacalności inwestycji w mieszkanie pod wynajem finansowane kredytem hipotecznym.